农民收入更有根了

事实上，宅基地制度改革一直在进行，目前，全国已有33个试点县（市、区）。2017年11月20日，十九届中央全面深化改革领导小组第一次会议强调，拓展宅基地制度改革试点范围。

作为全国农村土地制度改革试点地区之一，浙江义乌从2015年起率先探索农村宅基地的“三权分置”，从宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”7个方面创新，激活农村“沉睡”的资源。

“三权分置”给农民带来哪些好处？义乌市国土资源局副局长张黎明分析说，“原来宅基地只有所有权和使用权，现在派生出资格权。比如说，36平方米的宅基地，土地所有权依然是属于集体的，但是36平方米的资格是属于农民的。这个资格取得之后，农民就可以用使用权去抵押，或者有限期转让。这样既保障了农民的居住权利，也实现了宅基地的财产属性。”

“以前宅基地的使用权主要是用来住。但现在城乡结构发生了变化，很多农民进城了，他们也要盘活自己的资源存量，增加财产性收入。”徐洪才表示，放活宅基地的使用权，既能盘活存量土地资源，改变农村空心化现象，又能增加农民的收入。

放活宅基地使用权，将给农村带来又一次发展契机。

在义乌城郊的农村，有大量的淘宝店、批发商需要租住宅基地、民房用于日常运营。农民依靠出租房屋收取租金，增加了不少收入。据调查，普通农户的房子，一年的租金差不多有20万元。

北京大兴区也是宅基地制度改革试点地区。当地村民建造房屋，城里人租借下来，专门用于农家乐住宿、乡村旅游的经营。城里人通过在城市里宣传、做导游等形式，帮助村民吸引更多游客，获得收益。

海南文昌同样是试点地区。当地政府全面支持发展“共享农庄”，辅助村民脱贫。游客与村民一同种植、采摘。宅基地农房转变成为客房，不少旅游从业者来到村里辅助打造“精品民宿”。根据规划，未来，海南每个市县都将试点建设2个至3个“共享农庄”，至2020年建成1000个。

近日召开的国务院常务会议还特别提出了允许利用宅基地建设生产用房，创办小型加工项目，推动返乡人员创新创业。由此可见，未来，宅基地使用权将更有灵活度。

农民住房更有价了

长久以来，根据物权法、担保法规定，集体所有的宅基地使用权不得抵押。受制于这些限制，农民遇到困难时没法用宅基地和房子向银行抵押贷款，只能“腆着脸”地找担保人。

“担保人可不好做，如果对方不诚信，担保人就得担责！”浙江建德大同镇三村党总支书记应雪文向本报表示，村民们不太愿意做担保人，宁愿双方打个欠条。所以，不少农民想做点生意，可是筹不到钱。

2015年，全国59个试点县（市、区）被纳为“农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款试点”，这意味着试点地区暂时放开对宅基地使用权不得抵押的限制。义乌再次被纳为试点。

在义乌的试点中，农村宅基地可以同城镇房子一样进行抵押。

季建中是第一个“吃螃蟹”的人。农民住房财产权抵押贷款的试点政策出台后，义乌北苑街道黄杨梅村农民季建中将自家的宅基地和一套四层半的楼房作为抵押物，向银行申请了30万元贷款，年利率还比担保贷款低了不少。最重要的是，“再也不用求爷爷告奶奶了！”季建中说。

不过，农民在抵押贷款之前，还有一步要走，那就是完成宅基地的确权登记。

“农村宅基地和农房纳入不动产统一登记以后，拿到不动产证，农房就可以流转，办抵押了。”义乌市相关负责人介绍说。据悉，截至2017年底，义乌已颁发农房不动产证2万多本。

“前段时间，我把宅基地卖给了隔壁村。”义乌市后宅街道前傅村村民傅先生说，以前宅基地只能在同村流转，而且当时农村的房也没有证，村民们就只签个协议，没有法律效应。现在“三权分置”政策试点实行后，宅基地的使用权“活”了，流转范围也“广”了，从本村到跨村，再扩大至全市农村，宅基地的价值也跟着水涨船高。

专家表示，宅基地的使用权放活固然给农民带来很多好处，但作为农民唯一的不动产，放活过程中仍要保持谨慎。

“宅基地的所有权是村集体的，但房子是农民的私有财产。如果农民抵押了宅基地，还不上贷款，房子就可能被收走。”李秉龙说。

对此，义乌在试点过程中对宅基地抵押贷款政策做了很多规范。比如，农民在申请宅基地抵押贷款之前，要以书面的形式，征询村集体的同意，并且保证拥有不少于人均15平方米的居所。除了事前预防，在事后处置环节上，义乌还成立了农村宅基地风险基金会，如果发生了违约现象，抵押物先由基金会接盘，给农民两年的缓冲期。两年后有条件赎回，农户优先赎回，如果没有能力赎回，再进行公开处置。