舒适型三居比90平方米更好卖

上述多个限竞房即将入市，也使得市场出现了一些波澜。北青报记者通过对受关注较高的项目调查发现，在略显平淡的市场行情中，更受购房人欢迎的是三居产品。相比其他户型产品成交的全面下滑，三居以销量同比大涨27.59%。

也许很多人会将这个功劳归结于限竞房，毕竟90平米小三居正是限竞房供应的主力产品，但事实并非如此。

数据显示，特别是90平米以内的房源，在2018年短短的10个多月时间里供应高达15733套，这比过去2年总和还要高接近2000套。从市场比例看，2018年刚需的可选余地大了很多，小户型占比高达47.1%刷新历史纪录。而大户型也就是140平米以上的改善户型占比则跌到了历史最低。

正是由于供应量的较少导致改善型大户型更加稀缺，而90平方米的房源选择范围多，反而出现了严重的观望。

合硕机构首席分析师郭毅表示，对今年三居产品的成交结构加以细分便会发现，面积在120-150平米舒适型三居约占到普通住宅市场的两成比重，市场份额远高于90平米以下的紧凑型三居。从140平米以上的改善户型绝对值看，已经连续3年供应量低于1万套。北京楼市最大的矛盾已经是改善需求多与刚需供应井喷。

北青报记者在已经开盘的金融街融府售楼处了解到，项目最先售罄的是150平方米的大户型，反倒是82和89平方米的户型还有不少可以选择。此前开盘的洺悦苑也是类似的情况，最先卖光的是120平方米三居室，90平方米则顺销了很久。

舒适型三居的销量大涨，体现出购房需求的一些变化。郭毅表示，北京严格的限购限贷政策，让诸多家庭失去了多次升级迭代的置业可能性，因此更为珍惜难能可贵的“房票”。

结婚，生子，二孩，这些人生的巨大改变，会直接投射到对居室功能与面积的需求之上，针对未来正在规划、可以预见的改变，购房家庭往往会在资格满足、财力允许的情况下做出全面理性的置业安排。

既要满足“一步到位”的人生规划，也希望保持小家庭的独立私密，同时还不愿承担过重的房贷压力，面积适度、总价可控的三居成为“夫妻二人”准备向“三口之家”“二孩家庭”晋级的首选。

同为三居，紧凑型与舒适型的对比，同为商品房，5年禁售与灵活变现的衡量，同一区域，庞大的供量与潜在的稀缺，面对政策与市场的角力，在产品与价格的抉择中，部分经济实力较强的改善家庭就更加青睐较稀缺的舒适型三居。

融资成本高　回款压力下价格战可能爆发

但由于70/90的限制，北京市场上可选择的舒适型三居并不多，随着年底的到来，房企资金压力加大，在加大供应量的同时，在价格上也将会加大促销力度，以吸引更多的购房者入市，快速回笼资金。

某大型房企一位负责人对北青报记者表示，现在公司的考核标准已经不单单是销售业绩了，冲刺销售额不那么重要了，相反，更看重的是回款。往年为了冲刺年终销售额，不少项目的销售团队会虚报签约套数，过了年又以不具备买房资格等各种理由退掉签约，这实际上就是自欺欺人的方式，所以今年我们考核的重要指标是实际回款的情况。同时，该负责人也表示，为加快回款公司也推出了一些小幅促销的让利活动，实际售价甚至低于政府要求的限售价，这种做法在当前市场中已经十分普遍。

像丰台的限竞房项目万科翡翠西湖目前在售89平方米的三居室洋房，分为南北朝向的户型和东西朝向的。其中东西朝向的特价房总价320万左右，南北的则为380万。特价房源的均价从规定的41230元/平方米下调至36000元/平方米。还有北京昌平区的某限竞房项目，均价也从2个月前5万元/平方米左右调整至48000元/平方米，类似的现象在限竞房销售中成为了常态，前述房企人士指出，有的限竞房项目出现明显的价格调整。随着后续供应量继续上升，区位属性不佳、去化难度加大的限竞房可能出现价格战。

融资方面， 58安居客房产研究院监测的数据来看，今年房企的融资压力明显大于去年，1-9月销售金额TOP50的房企融资成本同比去年平均提升了1个百分点，融资金额同比去年则收窄了近三成。央行不断降准，本对楼市或形成一定资金层面利好，但房企再融资受阻则在很大程度上抵消了这一利好性。

近期多家房企密集发债融资，融资成本分化严重。近日，阳光城11亿元公司债券在深交所上市，票面利率7.50%；合景泰富则发行本金总额4亿美元优先票据，年利率9.85%；华夏幸福也发布总额不超过80亿元的公司债券；华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。中国恒大附属公司景程有限公司发行的优先票据，最高融资成本达13.75%。这从侧面体现了房企融资压力之大。

整体看，拥有国资背景的大型房企如万科、滨江集团等企业融资成本为5%左右，阳光城等民资房企融资年化利率为8%甚至超过10%

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，导致其对资金需求上涨。回款难，房企增加融资的诉求明显上升。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。目前来看，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。值得关注的是，尽管房企融资需求迫切，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资成本明显上升，房企融资难度越来越大。

本版文/本报记者　李桁