土地增量开发另外一个新思路是，可以在土地出让环节就要求房地产开发企业自持部分或全部商品住房以用于对外出租，一定期间或终身不得销售。房价高涨和市场迷漫投机气氛时候，市场上新建商品住房一旦售出往往有不少被囤积空置纯粹作为投资品而空置，很难说真正有多少新建住房实际投入到居住供应中。新的模式下，开发商有很大的资金回笼压力，不敢囤积空置住房，实际投入到市场上的住房供给反而可能更多。新的模式有价值之处在于尽可能去除其投资属性，回归住房的居住功能。这个做法的关键在于限制住房的转让，类似于一种长租房或永租房的形式，投资功能大大弱化，更别说投机，只能用来居住，杜绝“炒房”的可能。新的土地出让模式还有利于降温土地市场，从而间接冷却住房市场。企业在这样约束下拿的地，减少毛坯房、增加装修房，加大对项目运营环节的重视，为市场提供长期、稳定的自住房源。就新模式下开发商资金压力而言，我们认为不必过于担心，要相信市场的生命力。长租房或永租房市场的稳定出现，正是千呼万唤的房地产投资信托基金（REITS）大显身手的时候了。房地产投资信托基金（REITS）的大发展，不仅是分解房地产市场对金融体系压力的必要机制，也是扩大居民投资渠道、增加普通老百姓分享城市增值的机会。

从北京市的试点情况来看，2016年11月首批4宗“限房价、竞地价”的地块成交结果均为开发商自持100%的商品住房，楼面地价最高不超过3.6万元/平方米。随着试点地块的成交以及后期政府部门对自持商品住房的专门管理，自持模式给租房市场提供了更多有效、高质量的供给，带来了居住条件的改善。另外，大量房源的增加，有望平抑住房租金，租房者的选择更加丰富多样，“购租并举”的住房市场已初现雏形。还有，试点成交地价的结果将土地价格稳定在合理区间内，对区域房价的未来预期和走势有一定的引导作用，有助于抑制房地产泡沫，使得市场预期回归平稳和理性。

第五、强化存量补短板。客观而言，上海等不少热点城市在中短期内仍持续性面临供需失衡，这些城市近年来土地供应持续下降，仅靠调控压缩需求，难以建立稳定房价的长效机制。所以这些城市在房地产市场调控方面除了强化需求侧管理，务必也要在供给侧方面多想办法，化解供需失衡压力。

中国城市住房部门在供给侧最大的短板是租房市场严重瘸腿。要做好长效机制，很关键的是要切实加快发展租赁市场和租赁产业。可以采取的措施包括，加快修订租房市场的法律法规体系及加强落实，并通过采取个人所得税及房产税减免等手段鼓励居民将闲置住房用于提供出租，尤其鼓励租赁长约。在热点城市住房租赁需求大的地段鼓励房地产开发企业改出售房屋为对外租赁房屋，同时用建立政策性住房金融机构等手段激励企业和机构提供长期性社会化租赁房源。同时，也通过改革住房公积金制度和重构政策性住房金融体系，来鼓励和扶助居民长期租房而不以买房为唯一选择。

中国房地产市场还有一个重大短板是房地产税收体系不合理不健全，重复征税多，并且重流转轻保有，这方面要加紧优化房地产税收体系，简化合并税种，并可以借鉴国际经验通过设立征收空置税来打击炒房行为。购买住房而不居住不出租不仅是投机炒作，而且也是巨大的资源浪费。国外一般会采用征税的手段来约束房地产市场的炒作，住房空置税就是其中一种。对住房征收空置税，可以把空置的存量住房逼入市场，有效增加住房供给。房产税虽然长远来看势在必行，但目前仍然落地难度很大，空置税的落地难度较小，更容易被广泛接受，税基更加明确和具体，计税方案设计相对比较容易，对“炒房”的打击更直接更精准。当然，空置税的征收方案还需要进一步设计，相关法律法规也需要及时跟进。

加大住房保障的托底作用，让人不着急抢房，炒房就会成为无根之萍。政府自身应该积极参与住房供应体系的结构性改革中来，转变公共住房保障方式，创新“托底”机制，加快实物保障与租赁补贴并举。支持推进公租房货币化，完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。动员社会力量，鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，加强公共住房专业化、社会化与企业化管理，提高公租房运营保障能力。逐步放宽住房保障准入标准，主动面向新就业大学生、青年医生、青年教师以及其他青年专业技术人员等“夹心层”群体，提供有限产权的自住型住房，可租可售，释放真正的刚需。

（陈杰 作者为上海财经大学教授，不动产研究所执行所长）