■ 分析

“银行无米下锅，房贷利率上升”

6月5日，新京报记者独家获悉，民生银行首套房贷利率执行在基准利率基础上最低上浮10%。近日，又有中信银行、广发银行在内的银行跟进，上调首套房贷利率。今年以来房贷利率已多次上调。

对于本轮房贷利率的不断上调，海通证券姜超认为，金融去杠杆是主因。同时，同业存单利率飙升，发行萎缩，导致银行无米下锅，房贷利率飙升。

姜超称，过去两年，国内房价大幅上涨，资产泡沫风险上升，源于金融发展过度，以银行为首的金融机构资产膨胀过快。因而从监管层的角度，去杠杆的核心目标是抑制货币超增。所以，央行收紧了货币总闸门，今年大幅减少了货币投放，货币市场资金整体极度偏紧。而银监会收紧了金融市场融资的闸门。

他认为，在今年国内房贷利率上升的过程中，同业存单利率扮演了非常重要的角色。目前，银行在金融市场的融资主要有两大来源，一是央行，二是金融同业机构。去年末同业存单利率2.8%，今年初，央行大幅收紧了公开市场融资，随着同业存单利率的大幅飙升，尤其是达到5%以后，已经接近甚至超过银行的5%左右的贷款利率，这意味着银行的融资成本和贷款收益接近倒挂，导致同业存单发行萎缩。

“银行无米下锅，房贷利率飙升。”姜超表示，信贷收缩是下半年最大风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，信贷利率上行是趋势，但不可能出现大面积停贷。资金成本继续上升，包括余额宝等理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已经属于低利润产品。所以预计后续银行将逐渐从目前的基准为主流提高到基准上浮。

他表示，购房者的资金成本持续上升，已逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。

一家股份制银行副行长对新京报记者表示，6月份部分银行突然上浮首套房贷利率，也是资金市场全面吃紧的表现之一。预计资金荒的6月过后，资金市场略有改善，但依然偏紧，信贷收缩的风险犹存。

■ 预期

“北京调控加码可能性不大”

对于学区房价格下降的情况，中原地产首席分析师张大伟认为，价格跳水原因在于三月份学区房的报价过于虚高。此外，市场上存在部分购房者在三四月份有买一卖一的置换需求，“先买了，而卖不出手着急调价的个案。”

“现在有些个案的确出现了明显的报价下行，实际签约价格跌幅基本都在3%-5%这个位置。”张大伟指出，报价不代表最高成交价格，也不代表现在的成交价格。从市场趋势看，最近市场从量跌到价跌，预计学区房价格在七八月淡季的下行速度加快。

“楼市下行的原因是因为信贷收紧和楼市调控，”张大伟说，从区域看，一二线城市降温明显，三四线城市依然在平稳，部分区域甚至还在上升。

未来北京是否会继续出台相关调控政策？张大伟认为，北京调控的目的已经达到，楼市已经开始下行，继续加码的可能性不大。(记者 金彧 侯润芳 方王洋)