谎言二：部分城市已从去库存转入补库存阶段

真相：一二线城市做减法 不可能大规模增加土地

近日，媒体报道显示，部分城市转入楼市补库存阶段。报道称，易居房地产研究院报告显示，截至2016年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2482万、16753万和4099万平方米，环比增幅分别为-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅分别为-26.9%、-9.2%和-3.5%。

其中，一线城市自2016年5月以来，库存即呈现出环比和同比双下滑的态势。总体而言，一线城市后续补库存的迫切程度较大。二线城市2016年12月新增供应量小于新增成交量，导致库存出现环比下跌态势。综合全年数据，库存也保持环比和同比下跌的态势。三线城市12月新增供应量同样小于新增成交量，使得库存出现了下降，去库存效果明显改善。

该报告认为，2017年去库存战略将继续，尤其是三四线城市依然会强化的政策导向。而对于一二线城市尤其是一些热点城市来说，从2016年的数据来看，库存规模是不足的。所以从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看，依然需要积极通过供地等方式来补充库存。

值得一提的是，该报告分析针对的是35个典型城市。分别是，一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

对此，中原地产首席分析师张大伟持不同意见。他表示，一二线城市肯定是库存短缺，从房地产交易看，现在一二线城市主要做减法，减少投资投机需求，不太可能大规模增加土地，包括最近出台的城市土地规范，都是要求增加卫星城市发展。“所以这个补库存的逻辑是有问题的。”

《全国国土规划纲要（2016—2030年）》提出，分类引导城镇化发展，提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。

“政府的预期是将需求转移到周围的卫星城市，来去库存。”张大伟说。