“快进快出”时代不再

2016年房价涨幅再创新高，受益于此，许多房企的业绩同比好转。2016年1至9月，房价逐步“迈向顶峰”，10月之后，在一二线城市出台“限购限贷”政策、三四线城市加入调控行列的情况下，价格还是在高位运行。有数据显示，2016年1至11月份，全国商品房成交均价7546元/平方米，同比增长10.6%。

“我的判断是房地产越来越接近高峰位置，我不认为后面还有太多机会去执行财政的宽松政策。”4月23日，朗诗集团董事长田明公开表示。在他看来，中国房地产正在从1.0时代过渡到2.0时代。

田明认为，在房地产的1.0时代，开发商可以用很少的钱买一块地，通过抵押贷款和预售获取现金流，部分资金开发项目，部分资金再去做其他项目。“万科就是通过几百个这样的模式造就了成功，拍地盖楼，快进快出。”他表示，这种模式已经难以为继，目前沿海发达地区拍地成本非常高，地产商必须要走向2.0时代，向金融化和专业分工转型。

“土地仍然是开发企业重要的生产资料，但是纯粹依靠土地生长的模式到底了。”优客工场创始人毛大庆对《中国经济周刊》记者表示，对开发商来说，土地和资产的重要性将会日渐均衡，开发商也将慢慢转型从开发转为持有资产，再从持有资产转为运营资产。在他看来，未来两年房地产企业集中度将进一步增加，开发商数量减少，但不会告别土地开发模式。

“土地是财富之母。开发商需要土地，但大家疯狂抢地、政府拼命经营土地的时代过去了。”田明对《中国经济周刊》记者表示，一旦物业税、房产税开征后，持有大量物业和土地的成本非常高。他举例称，美国许多森林是由私人捐给政府，这背后除了高尚的情操外，还有缴不起税的因素。

毛大庆亦表示，对住宅土地使用权到期问题的处置是重大改革，未来持有房屋的成本可能增高，“有房子但可能缴不起税，到时候捐都来不及。”

多元化转型成高频词

在建业地产董事长胡葆森看来，过去20多年里，房地产一直是国民经济的支柱产业。目前中国城镇化刚发展到中期，以河南为例，其城镇化水平远落后于沿海地区，其今后的城镇化进程还需要15至20年时间。在未来10至15年内中国房地产行业还大有可为。

谈及未来房地产行业发展趋势，胡葆森认为，一方面是市场份额不断集中，去年年底中国百强房企所占的全国市场份额已经增长至40%，预计5年内这个数字将达到60%以上；另一方面是传统开发商逐渐向综合、新型生活方式服务商转型，5年后平台型和生态型房企将越来越多。

万达集团较早在业内提出转型。万达2016年年报显示，2016年万达集团服务业收入占比55%，历史上首次超过地产。

此前，在接受《中国经济周刊》记者专访时，王健林提到了万达海外收购布局与万达转型之间的关系。王健林表示，万达自2012年开始提出转型，但实际实施转型主要在这一两年之间。这是万达的第四次转型。

过去万达经历了从地区企业成为全国企业，再从地产企业成为综合企业的转变，现在其主要目标已经成为从中国企业转向跨国企业。“这个目标更大。我们提出要逐渐去地产化，还有其他很多要素。”王健林说。

近年来，开发商多元化转型已经成为高频词，文化地产、特色小镇、养老旅游等似乎都成为了房地产开发的下一个方向。

谈及当前深受业内追捧的“特色小镇”业务，胡葆森坦言，目前业界关于特色小镇的话题“有点过热”。地产商做小镇大概有两种心态，其一还是为了拿地，用做小镇的概念圈地；其二是希望作为规模式战略转型的一部分。“对上市公司来讲，做十个八个小镇没有意义。从转型上思考这个问题才有意义，比如小镇的经营模式、投资模式能否创新。”他说。