商改住项目概念型房源降温

较普通商品住宅的调控措施而言，商改住在一线城市的调控历程可谓一波三折。3月26日，北京住建委发文称，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。受此影响，商改住项目成交量断崖式下跌，全市日成交量在个位数到两位数不等，甚至还出现零成交情况。

小曹2015年毕业后选择留京，目前在一家国企金融单位就职，月薪在一万元左右，老公目前是研究生在读。由于双方都没有北京户口，社保也不够5年。“想着先买不需要户口和社保要求的商住房，只是想过渡一下，等将来有条件再换。”小曹对中国证券报记者说。

今年3月上旬，小曹夫妇决定出手位于朝阳区的某商住项目，“4.2万元一平米带精装修，首付100万元。地段可以，户型也还不错。”小曹表示，看完楼盘后，夫妻俩当即交了5万元定金。3月中旬，小曹夫妇去银行办面签。3月26日，小曹小许去项目售楼处交付首付，当天就走完了网签流程。“买完第二天，商住房就开始限购了。”小曹表示。

而与小曹在同一单位的小王，今年三月份也打算买商住两用房用作北京安家的过渡房。与小曹不同的是，小王夫妻看中了一套二手房，小王夫妻与房东签订了购房意向，由于二手房贷款和网签比一手房更繁琐，小王的房子在新政到来之前没有办好网签。对此，小王夫妇十分懊悔，看着各地不断上涨的房价，两人决定回老家买房。而被小王夫妻视为幸运儿的小曹夫妻，面对不小的还贷数目也是倍感压力。“作为我们这样的刚需，能住上商住房是很幸运，但以后想要换成普通住宅，只有将现在的商住房卖掉，才能不占首套房指标。”

陈小姐是某上市公司中层管理人员，由于已经解决学区房等家庭刚需，陈小姐在2017年2月入手了位于大兴区义和庄区域的某商住项目。陈小姐介绍，当时在该商住项目和位于朝阳区管庄区域的某楼盘二手普通商品房之间纠结，最终选择出手该项目。“在缴纳首付款的50%后，开发商同意可以分三次缴纳剩余50%的首付款，且承诺可以在一定期限内无理由退款，并可以额外获得10%的年化收益。”

3月28日，北京商住房全面限购后的第三天，该项目成为北京市建委首批被点名违规宣传“商改住”的项目。“这些情况一出现，整个人就成了热锅上的蚂蚁。”陈小姐对中国证券报记者表示。由于担心购买后无人接盘，也担心居住条件得不到保障，许多业主开始通过咨询律师、与开发商谈判等手段解决问题。“整个4月都比较焦虑，开始托亲朋好友打听情况。”陈小姐表示。

5月23日，北京市住建委通过官方微博“安居北京”发布《<关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告>的几点说明》称，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。已购买的商办类房屋，可出租且不限定出租对象；也可销售但购房人应符合政策要求。

陈小姐表示，目前开发商已出台了相关退款措施，也有部分业主愿意继续入驻。“等退款到位，就不碰商住房了，将继续挖掘普通商品房的投资机会。”陈小姐说。除了商改住、别墅等住宅类型外，记者在采访中发现“学区房”、“环京房”等概念型房源，均出现了量价齐跌的现象。