2014年以来，住房“总量供不应求”时代已经结束，“结构性过剩”时代已经到来。作为过去十年住房市场发展的超级引擎，城镇化与工业化目前都处于减速状态，中国城市特别是三、四线及以下城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时，中国城镇住房却累积了巨额的存量。而这些库存又主要集中在三、四线及以下城市。此外，过去十年，各地方政府借助“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。这些题材新城，有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要，通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的，并没有真实的产业发展作为支撑。在一些三、四线城市，商品住房库存积压现象已经很严重，随着房地产热的退潮，其中有一部分住宅区可能沦为鬼城或空城。

虽然住房总量短缺的时代已经过去，三、四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的大量流入及收入水平的提高等原因，一、二线城市住房仍将存在一定程度短缺，扩大供给仍是一、二线城市楼市的发展主线。2016年前三季度一线城市及部分二线城市住房被猛炒，除了与购房融资杠杆突然加大有关联之外，可售住房库存不充足也是一个非常重要的原因。在供应不充分、潜在需求规模庞大的条件下，一有风吹草动，恐慌性购房行为就很容易被激发。

过剩的主要是区位和配套条件差的住房，优质住房特别是优质学区住房仍将短缺。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩，但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。此外，由于我国基础教育水平极不均衡，因而优质学区住房也成了一种稀缺资源。本轮一线城市房价的暴涨，就与学区制度改革后，入学资格与家庭购房情况高度绑定，从而激发对优质学区住房的抢购有很大关系。

去管控过快也加剧了住房市场库存结构失衡。由于持续房地产热的历史原因，政府近十年来对房地产市场施加了诸多的限制性、行政性管控政策。这虽然有利于抑制房地产热，但也在一定程度上扭曲了市场，降低了资源配置效率。随着住房总量过剩和去库存时代的到来，以前的诸多限购限贷增税政策被撤销。但是，由于我国住房库存的结构性矛盾仍然突出，对于住房市场的去管控应因城制宜、逐步推进。而目前对住房市场原有的管控政策特别是信贷政策松绑过快，大大增加了市场的波动性。近期最引人瞩目的是一线城市及部分热点二线城市楼市，由于住房库存不足、潜在需求较大，管控政策的突然大幅后撤和金融杠杆的猛增，诱发了新一轮房地产投资投机的集中爆发，短线库存告急，迅猛推高了区域房价。对于三、四线城市，过快的去管控政策也可能刺激住房短期投机，加剧市场过剩，造成库存“边去边增”。在市场相对过剩时代，住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求，不仅需要减少市场管制，更需要通过深化住房供给机制改革加以释放。让城镇居民能够以较低成本获得高品质、个性化的住房，才是深化住房供给侧结构性改革的关键。

有针对性地采取相应的去库存策略

理论上，在一个有效率的市场，价格能够自动调节供求，不合理的高库存水平不会持续存在。但现实中，由于种种原因，使住房市场存在供求脱节的可能性。不同的住房库存，具有不同的形成原因，其去库存之途径也各不相同。针对住房库存形成的不同原因，采取与之相适应的对策措施，因城施策、因房施策，实现住房去库存与深化住房供给结构改革相结合。