一是非理性开发形成的无效供给，这是当前最重要的住房库存形成原因。在经济快速增长期和房地产高热期，众多地方政府及房地产开发企业都对未来房地产市场前景过度乐观。各地方政府规划建设了总规模极为庞大的新城区和开发区，这些新城区或开发区的规划设计人口容量累计数已经达到全国总人口的2倍-3倍。有些新区周边并无相应的产业，可以为入住人口提供就业机会。一旦经济增长进入中低速的新常态，城市对外来人口的吸引力下降，住房库存的区域性、阶段性高企就成为必然。还有些城市产业结构单一，偏重于钢铁、能源矿产等周期性行业，在产业景气高峰期开发了大量房产，近年产业不景气的条件下出现经济衰退和人口外流加速，其住房过剩将更加严重，这在东三省、山西、陕西等地的城市表现显著。此外，2008年以来，为应对后金融危机时代的经济衰退风险，世界各国普遍采取了极为宽松的货币政策，中国也不例外。宽松的信贷环境与金融刺激也加剧了住房的非理性开发。

消化此类库存，需要一方面控制开发融资和土地供应，抑制过剩区域住房进一步非理性开发冲动；另一方面要支持难以消化的存量住房转换用途或再开发，在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住等土地用途改变。对于以上措施仍不可消化的无效住房供给，应出台相应的退房还耕支持政策，释放不合理的土地占用。

二是房价过高导致有效需求不足。中国的住房高库存水平，即使在东部经济发达、人口净流入城市也很常见，这与房价过高致使潜在住房需求者无力购房有直接关系。据估算，2030年前后，中国城市人口占总人口的比重将由当前的一半左右上升至三分之二左右，这意味着在今后很长时期内每年仍将近有1200万农村人口涌入城市，中国住房潜在需求巨大。但另一方面，中国的住房土地市场由各地方政府高度控盘，而商品房销售又实行价高者得，这种市场结构决定了房价畸高、脱离普通家庭购买力的必然性。“农民工去库存”看上去虽然前景很美好，但实际上他们多以返乡购房或建房为主。农民工在流入地主要蜗居于城中村或棚户区，并不具备当地购房的经济实力。

消化此类库存，需要深化住房供给体系改革，多方让利降低房价，切实缩小房价与居民特别是新市民收入水平的鸿沟。包括如严格抑制针对普通商品住房的投资投机，限制居民购买多套普通商品住宅的金融杠杆；加大普通商品住房土地供应，提高中低价位普通商品房入市审批的速度，简化审批程序；加快农村集体建设用地入地探索，打破城市住房土地供应垄断；尽快出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，在降低居民家庭还贷压力的同时，解决不同资产状况家庭的税负不公问题；对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴；提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家庭能够获得低息购房贷款；进一步减免普通商品住房交易税费等。

三是住房产品类型与需求结构不匹配。现有的开发政策对住房类型、容积率等均存在刚性管制，这有可能使住房产品的供给结构与需求结构出现错位。比如中小城市、偏远郊区住房需求以大户型甚至别墅为主，但由于规划及开发管制等原因，供给却主要以中小户型为主。又比如，一些开发商在不恰当的地域盲目开发豪宅与别墅，脱离当地实际需求，导致高端商品住房滞销，特别是在高端住宅与普通住宅调控政策一刀切的条件下，这些高端住宅很难脱离滞销的命运。些外，还有设计滞后、建筑理念滞后等原因，也能导致部分存量住房销售不畅。

消化此类库存，需要改变不合理的规划管制，支持企业优化产品类型或再开发，放开高端住宅市场管控。包括在不影响其他居民居住环境的前提下，支持住宅转商用或用作创业场所；根据供求结构支持普宅、别墅、大小户型等不同类型住宅的转换。

四是局部配套设施不足。突出表现为新城区缺乏学校、医院、公共交通及基本商业配套，无法正常居住。有些地方尽管住房总量并没有过剩，老城区拥挤不堪居住水平低下，但由于地方财力有限，难以为新区提供应有的配套，导致居民入住新区动力不足。

消化此类库存，需要在风险可控的基础上，充分利用市场机制拓展地方政府公共融资渠道。完善提升教育、医疗、公共交通等公共配套服务水平，吸引农村人口进城就业和置业。

（作者系中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员）