物业瑕疵常引纠纷

南京市中院民四庭的报告就物业纠纷案件类型进行分析，归类为五大类型，包括物业服务企业追讨物业费纠纷；业主财物、人身受损要求物业服务企业承担损害赔偿责任案件；与业主自治管理相关的业主撤销权、业主知情权案件；物业移交产生的纠纷；业主委员会和房地产开发企业之间有关公共配套设施的权属纠纷。

“物业费纠纷占其中绝大部分，或多或少与物业公司服务瑕疵存在关联。”王劲松分析说，业主抗辩理由大多集中在公共设施维修养护、公共卫生、物业企业未尽建筑物维修义务、未有效制止小区违建、群租现象，还涉及物业公司未依法依规公开收支账目、物业公司侵占小区公共场地或小区公共设施牟利以及个别业主遭遇失窃等人身财产受损害问题等。

记者了解到，随着业主维权意识不断增强，业主以物业服务企业未尽相应义务为由，要求物业服务企业对其人身、财产损失承担损害赔偿责任的案件逐渐增多。按照纠纷发生区域范围不同，这类案件又可分为在物业小区公共区域遭受侵害(如车辆停放在小区车位或车库被损害、盗窃)以及在物业小区专有部位遭受侵害(如家中财物被盗、发生入室杀人、抢劫事件等)。

一旦小区发生类似严重损害赔偿纠纷，业主与物业公司之间的矛盾则较为尖锐。

“大部分物业纠纷存在举证难问题，法院只能着重就侵害的事实、物业服务企业的过错、物业服务企业的行为与业主损害之间是否具备因果关系等加以审查。”马帅解释说，物业服务企业是否尽到“合理限度范围内”的安全保障义务即为物业服务企业是否存在过错的判断标准，进而认定物业服务企业是否应承担损害赔偿责任以及承担责任的比例。

业主知情权未受重视

《法制日报》记者采访了解到，《南京市住宅物业管理条例》对包括物业服务企业应按照合同约定，每年不少于一次公布业主共有资金专用账户收支情况，物业企业应当公示其资质、服务内容、收费标准、电梯消防监控等设备养护情况等知情权予以了明确，还规定了业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违法违规的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)书面提出撤销申请，而管理部门则应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人，对认定为违法违规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

但事实上，大量知情权、撤销权纠纷并未通过行政途径得到妥善处理，而是涌向法院。报告显示，2016年南京两级法院受理与业主自治管理相关的业主撤销权、业主知情权案件数量达70件，同比增长56%。

“一方面说明业主通过司法途径维护自身权益的意识在增加，同时也暴露出业委会、物业服务企业对业主知情权不够重视，还没有建立自觉自律的意识。”王劲松说，从业主要求撤销的决议内容来看，主要包括选聘物业服务企业的决议、选聘业委会委员的决议、调整物业服务价格的决议、有关小区管理(如停车管理)等方案的决议等。其中，前两项占较大比例，集中反映了物业服务企业撤换及业主委员会换届工作中引发的矛盾。

业主知情权案件主要为业主起诉物业服务企业、业主委员会公示小区共有部分的使用和收益情况、车位车库的处分情况、物业费收支情况、业委会账目、业委会决定及会议记录等。法院遵循充分保障业主的知情权的原则，依据法律规定、小区管理规约、物业服务合同等约定对物业服务企业、业主委员会应予公开的内容、范围等作出认定。