行业指导亟待加强

记者了解到，类似“撤场”物业企业“赖着不走”的纠纷，频频出现在大中城市物业纠纷中，其中凸显了物业管理行业自律的缺乏、物业管理部门管理手段缺失的短板。

实际上，相关法律法规对此规定不可谓不全面。《物业管理条例》明确规定，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。《江苏省物业管理条例》也对物业交接的具体内容和要求作了进一步的规定。

2016年7月1日起施行的《南京市住宅物业管理条例》，详细明确了市、区、街道(镇)三级物业管理部门职责。其中要求建立物业服务企业信用档案，对包括在物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，在撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业管理混乱的物业企业定性为严重失信行为，明确二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目，在失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明。

然而，记者却了解到，基于行业管理的“惯性”，相关地方性法规的落实情况不尽如人意。

2016年10月底，江宁区东山街道金陵天成小区物业公司合同到期，业委会召开业主大会重新选聘了另一家物业公司，引发老物业锦江物业江宁分公司负责人不满，其间该负责人带人将业委会委员一辆汽车砸个稀烂，案件很快破获，相关人员被判刑。

物业公司与业主之间矛盾进一步激化后，虽然业主大会授权业委会与新公司签订合同，但锦江物业公司却坚决不撤出。2017年2月27日，业委会将锦江物业告上法庭。相关案件在法院还没有裁决情况下，2017年5月3日晚，该小区业委会一名负责人在途经物业公司门口时被打伤，案件尚在处理中，锦江物业公司在合同到期半年多后却依然管理着该小区。

化解纠纷需多措并举

南京市中院民四庭的报告建议，业委会应在其职权范围内依法履职，不能超越业主大会赋予的职权，侵害业主的合法权益，应当加强自身管理，对于业主委员会决议的程序、业主委员会公章的使用等作出明确规定。物业服务企业不能错位定性为“小区的占有者”，而应当将提高物业服务质量和水平、公开阳光透明服务作为企业“生命线”，同时也应正确对待被解聘的情况，严格遵守法律规定履行好物业交接义务。

报告还建议，政府相关部门、社区居委会、物业服务行业自律组织应加强对物业管理活动的监督管理和指导协调，有关政府部门应尽快建立物业服务质量的第三方评估机制，便于各方主体对物业服务质量进行公平、合理的评判。同时应加强对物业管理活动的监督检查，加大对物业管理违规违法行为，特别是物业服务企业违规撤出、拒不撤出等行为的处罚力度，保证小区物业服务顺利衔接。

“大中城市物业纠纷频现，地方政府管理部门和司法机关不能漠视，应当将建立和谐、规范、公开、透明的物业管理机制作为城市治理的重要方面，对其中难以承接监督管理职责的权力进行重新配置和调整，并加强物业管理的制度机制创新，更好惠及民生。”相关法律专家建议，行政主管部门应该对业主自治活动加强指导和协助，推动小区民主法治建设，建立完善的物业矛盾纠纷协调处理机制，从根本上化解物业纠纷剧增这一“城市病”带来的社会治理难题。

记者了解到，今年4月11日，江苏省高级人民法院、省综治办、省公安厅、省住建厅、省司法厅联合出台了《关于建立健全物业纠纷多元化解机制的指导意见》，明确将通过多部门协作配合，完善诉讼与非诉讼相衔接的物业纠纷多元化解机制，提升依法化解物业纠纷水平。要求到2018年，实现县(市、区)、街道、社区(村居)物业纠纷联动调解组织体系全覆盖，提升人民调解专业化、职业化和规范化水平，将物业纠纷预防化解从政府主导逐渐过渡到社会自治模式，并突出强调物业管理行政主管部门加大对物业管理活动的行业监管力度，从源头上预防和减少物业纠纷。

记者 丁国锋