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北京楼市:一丝寒意袭来 松动迹象初显

2014年05月16日 10:58 | 来源:新京报
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  ■ 观点

  一度火热的北京楼市已经开始降温,未来市场趋势以及政策走向将会如何,新京报记者邀请了专家和业内人士,对此进行了探讨。

  嘉宾

  ●冯科 北京大学经济所房地产金融研究中心主任

  ●陈志 北京房地产业协会秘书长

  ●李文杰 中原集团首席运营官COO

  ●周兴 北京天恒乐活城置业总经理

  谈降价 市场分化在加剧

  新京报:最近楼市很热闹,有降价了业主闹事的,有宣传涨价热销的,你觉得楼市处于什么阶段?

  李文杰:今年以来多数房企的销售速度都在放缓,从数字上看楼市的整体库存在上升,销售金额在缩减,企业已经感受到了资金压力,一些项目出现了降价情况。

  周兴:比起去年,市场热度确实有回落,市场的分化也在加剧,有卖得不好的项目,也有卖得好的项目,还得看项目在同区域有没有优势。

  陈志:根据北京市住建委的数据,今年前四月获批入市的楼盘有2.13万套,总面积254.4万平方米,是2011年以来最多的一年,但是前4月的成交量却是一个低值,和2012年相当。

  新京报:大家现在关心的是,开发商是不是真降?

  周兴:开发商看降价不降价是看预期价格和实际卖价对比,比如一个项目一期卖2万,二期本来预计卖3万,现在只卖了2.5万,那一定是降价了,但是你和去年的一期比,那还是涨了。

  冯科:房企为了去库存,或为了追求更好的现金流,市场出现了降价的项目,这不用遮掩,但是北京的降价幅度不会太大,从最基础的供求关系上看,供需还是不足的。

  谈政策 银根有望适度放松

  新京报:近期市场传出的央行可能降低存款准备金率(降准),以及号召银行支持个人房贷业务,这传达出什么信号?

  李文杰:我觉得整体银根上不会“放水”,目前社会整体资金成本都较高,银行一方面考虑到房地产市场下行的风险,另一方面是房贷业务利润小,没有动力增加业务。但是首套房的贷款利率可能会有一些松动,因为从基准利率的7折到现在的1倍、1.2倍,首付从20%提高到30%,极大提升了刚需客群的购买门槛,近期贷款利率上可能会有一些优惠。

  冯科:我们研究宏观经济政策,从近期几个方面来看,银根有望在6月-7月份出现适度放松,因为目前CPI已经在1.8%的水平,反通胀的压力变小,那么反通缩的压力就会增强。政策有上限也有下限,上限是CPI不能高于4%,下限是GDP不低于6.5%,只要CPI适度可控,而夏粮丰收后,没有大的自然灾害,农产品如肉禽蛋的价格稳定,就能腾出手来保经济,央行有可能降准,也有可能实行央票逆回购来释放资金。

  陈志:我同意冯科的逻辑,现在的问题是银根会有多大程度的放松?最近很多传言说降准一下要降1-2个点,以前都是0.25的降,这可能释放出近万亿的流动性,这也说明了市场有惯性,上一届政府遇到的问题,这一届政府依然要面对,完全不放松银根看起来不太可行了,但是如何使这些释放出的资金流向实体经济,而非按过去的路径进入房地产?

  谈后市 未来或有成交小行情

  新京报:银根的松动对房地产市场会有什么影响?

  冯科:银根的方向会稳定房地产市场的信心,从政策层面看,肯定不希望看到房价暴涨,也不希望出现大跌,促使市场信心恢复、交投活跃。

  陈志:近期的影响体现在对楼市的预期上,如果有实质动作,从银行房贷业务平衡风险和收益来看,对北京楼市的利好可能更大一些。

  周兴:从企业的银行借贷、消费者的房贷审批来看,银根依然很紧,没有感觉到有放松的迹象,未来如果放松,我觉得不是为了“救楼市”,而是从整体经济发展考虑。

  李文杰:可能会有一波小行情。开发商和购房者都会看到这个机会,5月底到6月初,市场上可能会出现一波更多的降价项目,以带动市场的成交,房企加快销售去库存,也为了三季度拿地创造条件。但这不会改变市场目前的局面(降价增多),企业资金成本高,贷款额度紧还将持续一段较长的时间。

  北京今年楼市价格松动标志性事件

  ●3月16日

  住总万科橙21680元/平方米开盘,被认为是“降价”

  ●4月初

  东亚印象台湖开盘,价格从预期的2.6万元/平方米下调到2.2万元/平方米

  ●4月上半月

  亦庄林肯公园推出A区32000元/平方米房源,较B区36000元/平方米的价格下调

  ●4月底

  亦庄海梓府推出特价房,28800元/平方米,较此前36000元/平方米报价下调

  ●“五一”期间

  通州K2清水湾推出17000元/平方米(地上地下平均价)的房源

  (记者 张旭 自曾晖)

 

编辑:顾彩玉

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关键词:北京 降价 楼市 万科

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