房地产是国民经济支柱,又是民生之要,房地产市场的发展牵动着众多全国政协委员的心。今年全国两会上,民建中央和多位委员围绕这一问题递交提案,被全国政协列为重点提案。3月27日至30日,全国政协副主席、民建中央第一副主席马培华率全国政协提案委员会调研组赴上海,就“完善房地产调控,有序推进新型城镇化”开展重点提案督办调研,此行也是为今年将召开的全国政协双周协商座谈会作准备。

上海是督办调研的第一站,作为人口密集、经济实力强大的特大型城市,上海的房地产投资一直高位增长,产业发展相对成熟,具有一定代表意义。调研中,委员们考察了保障房基地、房地产企业和特色小镇,与政府、企业等相关人士进行广泛座谈交流,详细了解了上海在房地产市场调控和新型城镇化建设方面的情况。

党的十八大提出推进新型城镇化,为房地产业打开了新的发展空间,房地产调控显然不能局限于一时一地,而应着眼于经济社会发展的方向,有更高的站位。一路走来,委员们围绕此问题作了深入探讨交流,马培华在调研中强调:“要围绕全面建成小康社会这个目标,完善房地产调控,创新思路推进新型城镇化。”这也代表了委员们的一致看法。

“住有所居”的梦想

“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是去年中央经济工作会议确定的房地产发展方向,也是上海市正在认真落实的政策定位。为了改善市民居住条件,加快郊区城镇化进程,上海近年来规划建设了多个大型居住社区,以集中建设方式筹措数十万套保障性住房。

位于上海北部宝山区罗店镇的大型保障房基地———美罗家园是一片6平方公里的现代化社区,高楼林立,绿茵遍地。3月29日,调研组一行来到这个社区的养老中心,一群花白头发的阿姨们正在健身室翩翩起舞,在这里,医疗、教育、文化等各种设施一应俱全。难以想象的是,10多年前,罗店镇还是一片荒芜的农地,市、区两级政府通过政策支持,让开发商扮演“城市运营商”角色,使大量农民从原地动迁,生活得到改善,罗店镇的面貌也呈现出日新月异的变化。

“每天病人有多少?全科医生哪里来?”社区卫生服务站里,调研组组长、全国政协提案委员会副主任傅克诚和医生们展开交流。

“现在开了多少班?有多少学生?”在社区的一所小学教学楼里,刘川生委员关切地询问。

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委员们在美罗家园一路走一路看,详细地观察和询问。这里细致完善的社区服务,丰富多彩的文娱保健活动,给大家留下了深刻印象。

城区面积狭窄,人口向郊区扩展是一线城市的必然选择,这也为房地产的发展和新型城镇化提供了空间。不过,要让郊区居民真正享受到城镇化的便利,社区科学的规划和建设理念很重要。调研组看到,在这方面,上海作出了积极探索。

3月28日,临近中午,闵行区马桥镇社区事务受理服务中心宽敞的大厅里,还有居民在办手续,征地、养老、外来劳动力就业、社保……很多手续都可以在此一站式办理。和罗店镇一样,马桥镇的“马桥大居”也是一个大型保障房基地,“我们这里大多数都是保障房和动迁房,还有少量商品房”,当地负责人向调研组介绍说,马桥大居规划大部分着眼于新增人口,其中约一半能享受保障房安置。

调研组的车在一排排高耸的住宅楼穿梭,不时看到崭新的幼儿园、学校一闪而过。马桥大居的规划显示,已有12条市政道路投入使用,从幼儿园到高中多个学校项目也大都完工,交通和教育配套设施在不断完善,规划中“大而宜居”的目标正变为现实。

在城镇化进程中,让各阶层群众“住有所居”,还能“安居乐业”,这是一项艰巨而长期的任务。在张泓铭委员看来,上海的经验值得推广。他说,与土地、空间的城镇化不同,上海的新型城镇化紧紧围绕“人”这个核心因素做文章,致力于完善居住环境和服务,提高生活品质。而且,这不仅仅针对原住民,也针对外来人口。事实证明,房地产健康发展可以为新型城镇化发展提供助力。对此,胡凌云委员认为,郊区房地产开发和新型城镇化建设一定要综合考虑产业规划,防止“睡城”现象,“城郊社区居民长途跋涉去上班导致成本增加,做规划时一定要把社区和产业园建设有效融合在一起。”

探索新理念新方向

站在位于上海虹桥机场附近的万科中心办公楼高层往下俯瞰,大大小小的写字楼鳞次栉比,成片绿色植物点缀其间,一派繁荣景象。

“我们在全国66个城市有楼盘,其中40个城市销售额都在当地排前三名。”3月28日,在万科中心,万科集团相关负责人向调研组介绍了他们的业绩。作为国内著名的房地产企业,万科已不满足于只卖房子,他们的新定位是“城市配套服务商”,在物业服务、物流地产等方面,万科均进行了新探索,并瞄准房屋租赁市场大做文章。

这两年,万科在上海兴建青年公寓对外出租,大都是40平方米以内的精致小空间,健身中心、阅读区、公共厨房、烘衣区等共享休闲场所应有尽有。他们希望出租的不止是房子,更是一个舒适的“家”。万科集团副总裁张海在与调研组交流时说,从万科的经验来看,要有效疏解中心城市人口,就要发展和完善租赁市场,并通过“轨道+物业”的相应配套,推进特色小镇建设。

在新型城镇化的推进中,房地产企业面临发展空间、竞争格局的巨大转变,如何看待其中的机遇和风险,找到新的发展理念和方向,考验着房地产企业的眼光和智慧。在与一些房地产企业负责人交流时,调研组了解到,有越来越多的房企都看好房地产租赁市场,他们希望更深入参与到新型城镇化建设中。

“大力发展租赁市场能有效盘活存量。”与调研组座谈时,上海锦和集团投资有限公司董事长郁敏珺向调研组谈了她的感受。她说,政府公共租赁房起的是托底作用,并不能满足大量流动人口的需求,现在房屋租赁市场化程度已经很高,各种白领公寓、青年公寓大量涌现,但细化的管理细则还没来,“市场已经向前大步走了,政府的配套设施和城市服务要能跟上,就能把这个群体的租房成本降下来”。除了大力开发租赁市场,上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红还表示希望企业更多参与特色小镇建设,“国家层面要为新型城镇化绘制更详尽的蓝图,实现标准可复制,开发商的参与也要有序有规则,在开发中注重生态保护。”

“刚就业不久的年轻人是城市活力和经济发展的基础所在,解决他们的住房问题很重要。”胡凌云委员认为,上海提出地铁上盖物业优先安排建公租房,这是很好的经验。谈到这个问题,曾钫委员说,政府应重视这些最有活力的年轻劳动者,让他们对于住房有稳定的预期,“新加坡在稳定预期方面做得比较好,年轻人工作六七年一般能租上房,工作十来年能买房,这是制定房地产调控政策时要重点考虑的问题。”

在闫冰竹委员看来,既然“房子是用来住的”,房地产调控就要回归常识,敬畏市场,尊重规律,政府要充分评估每项政策的影响,确保经济稳定和社会长治久安,实施税收、金融政策都要审慎,要在各个领域打好组合拳,建立调控的基础性制度和长效机制。游宏炳委员认为房地产调控要有“大局观”,政策要“限”也要“疏”,应加大新城规划力度,通过“轨道+物业+社区”的配套建设,完善教育、医疗、养老等设施,重视智慧社区、特色小镇等新发展方向。