近日，有一条新闻报道引来不少人“拍砖”——某小区物业规定，业主如果不买车位，私家车就不能开进小区。于是有网友留言：业主买了房子，这块地皮就归全体业主所有，在自己的地盘上停车都不行？还有网友质疑小区物业有没有权利出售或者出租小区的车位。甚至有人翻出了陈年旧账：业主交的停车费都去哪儿了？另外还有小区外墙和电梯轿厢里的广告收入，这些不都应该分给业主吗？

业主与开发商、物业的矛盾由来已久，其中一个主要方面就是针对小区公共空间的权属与利益分配产生纠葛。本报记者日前梳理了相关问题并走访专家。

小区的空间都归业主所有吗

先看看物权法对小区公共空间是怎么规定的呢？其第73条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有”“建筑区划内的绿地，属于业主共有”“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。由此可见，小区内的道路、绿地、物业服务用房以及建筑物外墙、电梯、楼道、大堂、通道等属于业主共有部分，业主享有“共有和共同管理的权利”。因此，利用这些公共部位所产生的收益如停车费、广告费等就是公共收益，应该归全体业主所有。

但是值得注意的是，并非小区里所有的停车位都属于业主共有。远洋地产有限公司一位王姓物业经理向记者介绍，目前小区停车位主要分为三类，一是产权车位，二是人防车位，三是临停车位。其中前两类是在小区《建设工程规划许可证》中载明的，满足立项和规划要求。目前所有小区均按规定配建一定比例的停车位，如北京市规定每10户家庭配建停车位8个以上，部分区域一户配一车位。而西安市规定商品房配建停车位的标准是每100平方米0.8至1.3个。这两类车位一般位于地下，并未公摊到房屋面积中。第三类就是物权法第74条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，这类车位占用的面积公摊到了购房面积中，因此属于业主共有。

记者进一步查阅《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》发现，第6条对此也进行了解释：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第三款所称的车位。”由此可以认为，在小区内部道路边划设的停车位或在公共绿地上修建的植草砖停车位，应当属于全体业主所有。

如何才能分辨出一个车位是产权车位还是人防车位，抑或是临停车位呢？“从形式上看，产权车位和人防车位都位于地下，临停车位一般位于地面。从实质上说，产权车位可以买卖，能够办理产权证，人防车位和临停车位则不能，只能用于出租。”王经理告诉记者。

华北电力大学法政系教授甄增水则从法理上对此进行了解释：“不动产的原始产权始于建造。开发商作为最初的建设用地使用权人，对投资建设的全部房屋、设施都有原始所有权。当其将房屋及产权车位出售给业主后，所有权便发生转移，为业主个人所专有。如果开发商没有售出，则所有权仍为其保留。”

当记者问及人防车位的权属时，甄增水认为所有权、收益权应归开发商。“人民防空法对社会投资人防工程的所有权未作特别规定，只是笼统地说‘人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有’，基于出资决定产权的原理，应当认为人防车位所有权属于开发商，那种认为归全体业主或国家所有的观点是没有法律依据的。但由于人防车位是受公法管制的不动产，在战时要承担防空功能，随时可能被国家征用，因此各地政府目前均规定人防车位不能买卖，只能出租。”