经营收益如何使用

很多年前，央视主持人赵普起诉小区物业，要求公示电梯及楼宇外墙广告经营收益情况的案件曾经炒得沸沸扬扬。这么多年过去了，小区楼顶、外墙、电梯广告的收益归属问题得到解决了吗？王经理坦言：“大部分物业公司都会在每年年初对上一年度的经营收入、支出情况进行公示，包括停车费和广告费，目前这部分收入一般还是归物业支配，用于小区公共部位的维修、看车人的工资等，只有极少数小区分给了业主个人。”

记者从一家专做居民区广告的公司了解到，公司在电梯内放置静态框架广告牌，每年需要向物业公司支付1000至1200元/块的费用；画面可滚动的动态框架广告位每年每块费用在1500至1800元。电梯厅的广告版位价格相对较低，每年费用在700至800元/块。物业公司还会根据小区所处地段、档次、规模、居民状况等在此基础上议价。由此看来，一个稍具规模的小区，每年的广告费还是非常可观的。“一个5万平方米建筑面积的小区，光广告费每年可收入约5万元，地段、品质好的小区，一年赚十几二十万元肯定是有的。”王经理表示。

但事实上，小区公共空间能否投放广告，并不是物业说了算。《物业管理条例》第54条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”但在现实生活中，很少有物业会挨家挨户征求业主的意见，加之各小区成立业主委员会的比例极低，业主的这项权利长期难以行使。

同理，在小区内部道路或绿地上设置停车位，也应当征求业主的意见。甄增水教授表示：“业主不同意设立车位的，可行使排除妨害请求权，请求其恢复原状，拆除车位的标界物。业主同意的，地上车位的所有权归业主，已收取的租金应根据不当得利返还法则返还给业主。”他同时强调，物业公司可以收取一定的机动车停放服务费，其本质是一种保管服务，这个费用应属于物业公司所有。

京师律师事务所房地产诉讼法律事务部主任刘松鸿同样认为：“无论开发商还是物业公司都无权擅自在小区公共空间设立停车位，他们事先应取得业主大会的许可，并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定，比如可约定租金所得用于弥补小区物业维修及管理等费用开支后，才能向相关主管部门申请设立和运营小区地面停车场。否则，将构成无权处分的侵权行为。但实际情况是，有些车位是合法设置的，而有些车位却是物业自己划线设置的。车位设置违法，收费行为自然也违法。”