公正地说，如果没有“十年调控”，房价恐怕还要高，也许已经高到无法想象以至于发生人们不愿见到的大事。所以，要庆幸有了“十年调控”，击退了楼市若干时期的过热、狂热，拖住了房价没有涨到无可挽回的程度，才有了若干年来楼市尚可维持的脆弱稳定。

　　作为全国政协委员的张泓铭，同时还是住房和城乡建设部专家委住宅组成员、曾经长期担任上海市人民政府参事和上海社科院城市与房地产中心主任，22年来，张泓铭的主要研究方向为城市建设与房地产经济管理，他以其客观严谨的学术风格和独到敏锐的研究视角，备受业界的关注与推崇。

　　两会期间，本报记者就近十几年的房地产调控以及未来房地产市场发展，采访了张泓铭。

　“十年调控”愿望善良，目的准确，完全必要

　　记者：从2002年开始，房地产在“十年调控”过程中，各方面的评价已经有很大的分歧。其中，有基本肯定的，也有否定的，认为“供求依然失衡、房价越来越高”。民间评价也有“调控调控，等于空调”之说。对此，您怎么看？如何冷静地、理性地、全面地总结“十年调控”尤其是后几年调控的成败得失？

　　张泓铭：房地产“十年调控”大体上可以分成两个阶段。2002年到2004年，基本上是抑制房地产投资过快增长、扩大需求阶段（下文简称“十年调控”前段）。2005年到2013年，基本上是抑制不合理需求和房价过快上涨、扩大供给阶段（下文简称“十年调控”后段）。

　　从“十年调控”的九个主要文件，尤其是研究了从2005年起的七个主要文件可以看到：调控愿望是善良的、目的是准确的。调控也切实起到了作用，“调控等于空调”之说不成立。公正地说，如果没有“十年调控”，房价恐怕还要高，也许已经高到无法想象以至于发生人们不愿见到的大事。所以，要庆幸有了“十年调控”，击退了楼市若干时期的过热、狂热，拖住了房价没有涨到无可挽回的程度，才有了若干年来楼市尚可维持的脆弱稳定。

　　在肯定“十年调控”积极作用的同时，需要指出“十年调控”的作用有限。主要是正面作用的阶段化、短期化，正面作用大体只能维持两年左右，没有持久地解决市场供求的平衡问题，也没有真正解决房价的稳定问题。这不能不说是一个巨大的缺憾！

　　从需求入手是对的，但失之粗略；轮番采用税收手段是对的，但是整体性不强

　　记者：房地产“十年调控”全过程有一个显著的共同特点，就是需求入手。尤其是强调解决不合理的需求。比如，2013年2月，为坚决抑制投机投资性购房，加大对住房出售的个人所得税征收力度，完善限购等。对此，您怎么看？

　　张泓铭：我认为，房地产“十年调控”从需求入手，尤其是后段强调抑制不合理需求，这无疑是对的。但是，过于粗略不够精确，比如没有将住房投资和投机严格区别，而将投资需求一棍子打死，没有保护合理投资用于住房租赁的需求。比如没有认清限购和限价等行政手段是无法真正配置好需求的，没有明确限购和限价应该短期化。

　　从根本上说，没有明确的、细分的、可落地的对于住房自住需求、他住需求（所谓的投资需求）、无住需求（所谓的投机需求），或者适当需求、过分需求、奢华需求的经济制约措施。这些问题，不仅使抑制不合理需求的目的未根本实现，也造成民众的不满。

　　记者：房地产“十年调控”大量采用经济手段，突出地表现在税收上。比如，2010年4月，制定引导合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。2011年1月，在上海和重庆试点征收住房房产税。您对税收手段怎么看？

　　张泓铭：我认为，“十年调控”后段，为抑制不合理需求更多地求助于税收手段是对的。但是由于整体性不强，税收手段单打独斗，未同房地产税收体系的改革结合起来，不能充分也不能持久地发挥正向的调控作用。

　　比如，要抑制不合理的房地产需求，需要征收住房转让的营业税，但这强化了房地产税收链条前重后轻、总体税负过于沉重的弊病；又如，希望抑制不合理的房地产需求，需要征收住房转让个人所得税或开征住房房产税，虽然没有加重房地产税收链条前重后轻的弊病，但加重了房地产税负过于沉重的弊病。这样的税收调节损害了市场多个主体的利益，遭到他们的抵制，甚至地方政府的不作为，所以税收调节的成效不彰。