资料图。中新社记者　张道正　摄

　　二手房交易契税、个税等税负受益降低

　　“营改增对一般个人买卖二手房的意愿影响不大，整体税负只减不增。”严跃进称，对于二手房交易来说，目前动静比较大的就是营业税和契税；而营改增政策后，则会体现为增值税和契税。

　　严跃进分析称，如果是交易满两年的房屋，不考虑１４４平方米以上的非普通住宅和免征等类型，对于营业税而言，计算方式一般是房屋买卖差价总额＊５％。所以，如果此类１００万元的房屋按照目前房价的全国年均７％的增幅计算，２年内房价约为１１４万元，那么买卖差价为１４万元。这个时候营业税为１４＊５％即为０．７万元。而如果是换成增值税的计算方式，则为１４／（１＋５％）＊５％即为０．６７万元。

　　“如果是交易未满两年的普通住宅，则要征收全额。”北京链家地产一位中介人员告诉中新网记者，营改增之前，征收二手房交易的营业税是按照网签价＊５％；换成增值税的计算方式后，就是用现在的网签价除以１．０５再乘以５％。以网签价为１００万元的房屋为例，可以比之前少缴税２４００元。

　　“相应地，尽管５％的税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”严跃进指出。

　　谈及契税的变化，严跃进向记者举例说明称，目前全国１００万元的房屋，面积基本上在９０－１４４平方米的范围内，按照１．５％的契税进行计算，则契税为１．５万元；但如果按照目前新的政策，则为１００／（１＋５％）＊１．５％即为１．４万元。

　　“虽说法律规定了增值税和个人所得税的应纳税人是二手房交易的卖方，契税是对买房征收，但就北京市场上的实际情况来看，这部分税负还是要转嫁到买方身上的。”上述链家地产中介人员告诉记者。

　　事实上，无论从前期测算还是从目前实际办理情况看，在营改增之后，纳税人个人存量房业务的整体税负是下降的。

　　根据北京市地税局的统计，５月１日营改增落地首日，北京１８个区（分）局试运行二手房交易税收征管工作，共开具二手房交易增值税发票８５张，征收税款６３８．５５万元，比营改增前的税负降低１６．０３万元，降幅２．４５％，平均单笔业务税负下降１８８５．８８元。