首页>国企·民企>深·观察深·观察

中国房地产是不是泡沫？

2016年11月08日 18:52 | 来源：陆家嘴金融
分享到： 

3、 关于房价的其它解释

关于房价还存在着其它的解释，例如货币超发或者人口结构。这些解释都有其合理的部分，但是相对于土地的地区供需错配，都是相对次要的。

例如，货币超发无法解释中国大多数城市的房价涨幅非常有限。而且，金融危机之后，全世界央行都通过货币宽松刺激经济，但大多数国家的房价并没有出现如中国一线城市这样的大幅上涨。此外，香港由于汇率同美元挂钩，没有独立的货币政策。但房价仍然长年很高，所以关键还是供应问题。

事实上，房价和货币是互为因果的。很多人觉得政府刺激楼市，就是央行哗哗开动印钞机，老百姓手上钱多了，就把房价买上去了。其实，更加符合现实的描述是，楼市升温，房地产成交量上涨，导致房贷上升。当这些房贷被开发商或卖房人存到银行后，就变成了存款，而存款就是货币。另外，房价的上涨，会导致了房产和土地作为抵押品的价值上涨，从而可以撬动更多的贷款，这些贷款最后也变成存款。

换句话说，楼市火爆导致了货币增速的加快。所以，不能因为货币和房价高度相关，就认为是货币超发导致房价上升。反而更应该问，中国楼市的火爆为什么屡浇不灭？答案正是供需错配。这也是为什么世界上其它央行也放松货币，但房价上升远远小于中国的原因。

至于人口结构这样的慢变量，在发达国家和房价都不是简单的一一对应，日本90年代房价下跌和美国00年后的房价上涨，和人口关系都不大。至于象中国这样处于剧烈的结构转型的国家，人口的影响就更加模糊。中国劳动人口（15-59岁）在2010年左右就已见顶，但之后房地产市场仍经历了两轮周期。上海2015年人口是下降的，但2016年却经历了房价的大幅上涨。而且，全国层面人口结构的变化，也无法解释中国房地产市场为何变得如此两极分化。

而且，中国的人口流动远未完成。由于现存的户籍和土地制度，虽然农业只占中国经济9%，但农村人口仍占中国人口的44%。目前以常住人口计算的城镇化率仅56%，而以户籍计算的仅40%，远远小于欧美和东亚国家超过80%的城镇化率。同时，中国城市人口内部的迁徙也远未结束，由于长期计划经济的影响，中国一直存在大城市太小，小城市太大的问题。一线城市如北京上海的居民占全国人口的比例，要远远小于大多数国际的一线城市。同时，地区和城乡之间的收入差距之大，也是国际少见的。所以，人口将继续向大城市及其周边城市流动，甚至在每个省内部，人口也正在向省内的一线城市集中，像河南，辽宁和安徽这样的人口大省，过去五年省会人口的增加都超过了整个省的人口增加。

编辑：梁霄

01 02 03 04 05 06 07 08 09

关键词：房价 中国 城市 土地 房地产

更多

更多

更多