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中国房地产是不是泡沫？

2016年11月08日 18:52 | 来源：陆家嘴金融

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7、保汇率还是保楼市？

目前有一种说法是保汇率还是保楼市。持有这种看法的人认为，因为房价已经涨了这么多，那么中国的房产作为一种财富，已经大大升值，如果人民币对美元不贬值，那岂不是可以把全世界都买下来？这种说法并不准确。

首先，就像前面提到，房价大幅上涨不是一个全国的现象，过去三年里，房价累积涨幅超过收入累积涨幅的城市并不多。其次，房价代表的是最近成交的价格。而房地产市场是个存量远超交易量的市场，用当前的交易价格乘以整个房产的存量来计算财富升值，并不合理。第三，即使房价上涨导致财富大幅上升，对汇率会产生一定压力，但汇率是由多种因素综合的结果，并不是说财富上升就一定会贬值。就像银行存款从2000年左右的10万亿人民币增加到目前的接近150万亿，很多人在多年前就担心高储蓄像“笼中虎”，会引发高通胀或大贬值，但至今也没有发生。

事实上，房价和汇率同向或反向变动的情况都很常见，原因在于，房价只是影响汇率的诸多因素之一，汇率也只是影响房价的诸多因素之一，两者并不存在一一对应关系。其它因素像资本流动，风险偏好，经济增长，通货膨胀和货币政策，都会同时影响到汇率和房价。最后的结果取决于众多因素的总和，并不确定。

比如像韩国和俄罗斯这种房价上涨和货币贬值同时出现的情况，背后的原因在于这些国家的通货膨胀比较高，“票子毛了”，所以房价上涨和货币贬值同时发生，并不存在汇率和房价的弃保问题。中国2014年前有大量资本净流入，房价上涨的同时汇率升值。目前，影响人民币的关键在于汇率预期，如果人民币大幅下跌，贬值预期恶化，大量资本流出，这时恐怕汇率和房价一个都保不住。当然，今后如果人民币贬值预期可以逐步化解，中国的资本净流入重新转正，汇率和房价出现像2014年之前的同步上涨，也不是不可能的。

编辑：梁霄

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关键词：房价中国城市土地房地产