4、 供需错配的背后：土地制度

土地在地区之间的供需错配，导致了部分城市土地供应不足，房价高速上涨。而大部分地区土地供应过剩，库存高企。而在这背后，正是中国特有的土地制度。

对于中央政府而言，房地产是稳增长重要的政策工具。房地产及其相关行业，占经济的比例要超过20%。对于存在增长目标硬约束的中央政府而言，自然无法坐视房地产持续低迷。从1998年的房地产市场化改革，到2008年四万亿时出台的楼市政策，再到今年2月的下调首付比例，背后无不具有稳增长的考虑。

另一方面，出于社会舆论的压力，政策制定者也无法坐视房价长期快速的上涨，必须出台政策调控楼市。这种纠结的心态，造成了中国楼市另一个特有的现象：短周期。当楼价下调一段时间，政策就会出台刺激楼市。当楼价上涨一段时间，政策就会收紧来打压楼市。所以，全世界大多数国家包括中国的香港地区，房地产通常会经历持续多年的长周期。但中国过去十多年内，就已经经历了4-5次房价短周期，背后都是政府的有形之手在起作用。

对于地方政府而言，土地的作用更是三位一体的：既是财政收入的来源，又是贷款的抵押品，还是招商引资的政策工具。

一方面，卖地收入和与房地产相关的税收收入，有时会占到地方政府收入的一半以上。另一方面，地方政府通过将土地注入融资平台，然后用土地作为抵押品，可以通过杠杆来撬动更多的资金从事投资。而这些投资能带来更多更好的基础设施，从而使土地进一步升值，带来更多的资金。这样的良性循环是中国过去20年经济奇迹的重要一环，也是地方政府经济学的重要一课。最后，地方政府也可以通过土地优惠来招商引资，从而带动本地就业和税收的上升。

对于大城市，由于拥有多种产业和政策工具，不论在资金和招商引资上，对土地的依赖度没有中小城市那么大，而且有控制人口的目标，因此土地供应相对有限。而中小城市由于财政资金有限，对土地的依赖度更高，这就导致其土地供应过大。但是人口又是从小城市流向大城市的，这就出现土地在地区间的供需错配。

以上海为例。上海的城区面积在6300平方公里左右，但其中城市建设用地面积只有大约一半。其他的土地大部分是农业用地，但农业占上海经济的总量已经不到0.5%。在城市建设用地中，工业用地将近30%，远远超过世界上大多数一线城市，例如香港的工业用地仅占其城市用地的10%。

同时，上海的耕地面积大概在1800平方公里左右，但在2015年的住宅类土地的成交面积却仅有7平方公里不到，并且逐年下降。而且这些成交的住宅类土地，平均容积率只有1.8，远低于国际一线城市5-10的水平。目前来看，上海的土地供应受到了国家建设用地指标和耕地红线的限制，增加的空间相当有限。但是在整个中国经济的层面，一方面在人口流入的一二线城市保留大量耕地，另一方面却在人口流出的三四线城市将大量耕地转为住宅用地，造成大量库存积压。这种土地在地区之间的供需错配，产生了土地和劳动力配置效率的下降。