香港地价暴跌七成

房地产魔咒再吞中产财富

香港已连续六年成为全球楼价最难负担的城市。《证券时报》援引美国物业顾问机构 Demographia公布最新的调查结果显示，截至2015年第三季度，香港家庭收入的中位数是 29.3万港元，楼价中位数是556.1万港元，香港楼价是家庭收入中位数的19倍，即香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才买得了楼，创下此项调查12年来的纪录新高，香港由此成为参与调查的全球87个主要城市中楼价收入比最高城市。

据调查清样了解，香港的房价于1997年出现第一个峰值，亚洲金融危机爆发后房价崩盘，拐点出现后一直下跌至2003年，SARS之后香港房价达到的最低点仅为1997年时的三分之一左右，此后一路连续上涨了13年，虽经历了2008年，2011年两次金融危机，以及2012年起，港府推出的多项冷却楼市政策，包括向在港购房的非本地居民及公司额外征收15%印花税、提高物业转卖时额外缴交的印花税5%并把适用期从两年延长至三年等，都未能遏制房价继续攀升，到2015年下半年时香港的房价已是2003年最低点的5倍。

事实上，香港并不缺少土地，但大部分土地却不被允许利用。香港可以推向市场的土地大都掌握在港府手中，但香港政府历年来对土地供应量严格控制，人为推高了香港地价和房价。

一手把持土地，推高地价房价；一面又假惺惺的替市民盖楼，难怪近年来香港市民对港府的不满与日俱增。

而此次香港房价的下跌原因与97年楼市崩盘主因有着类似之处，香港的房地产为什么会在1997年崩盘？其实索罗斯狙击香港只是表面上触发危机的最后一根稻草，实际上主要原因是当时香港的供楼负担比太高了，在1994年、1995年的时候香港供楼负担比是是90%，1995年跌到70%后又回升，在97金融海啸之前最高达到110%，民众把收入的90%、70%、110%，都拿去还房贷了，甚至都透支了，还怎么消费？大量负资产其实就是楼市崩盘的前兆，老百姓（603883）没有钱消费的结果，就是香港经济的猛然下滑，这种状况持续下来，楼市怎么可能不崩盘？

在通常认识里，房贷负担达到70%就是危险的临界线，因为收入中只剩下30%可以消费引发消费能力大幅下降的后果就是经济萎缩，产品卖不出去，库存增加了，裁员、倒闭恶性循环下一个萧条周期就开始了，所以70%已成魔咒。

1997年金融风暴后，恒指和香港房价一直到2003年4月和8月才触底，如果以此参照，目前香港房价下跌，以及半山腰以上贷款在香港买楼的买家们的焦灼或许刚刚开始，未来几年，不知又要有多少人的青春将消失在香港房价的下跌路上。

如果说香港楼价下行压力很大的话，那么大陆的房价下行空间将更大。历史总会惊人相似：1990年东京的地价超过了全美国，25年过去了，东京的房价目前仍只有1990年的一半。对比东京过去，谁敢说北上广深的房价会一直坚挺？北上广深挺不住，南京这样的二线城市还会挺得住吗？南京的地价超过香港的一倍，即是天大的笑话，也是个大警示！