第二，要坚决抑制投机性买房的杠杆行为。各国政府尽管都鼓励买房使用银行信贷，但是必须有两个条件：一是必须以居民目前和未来的收入为基础；二是必须以自住和房地产长期投资为基础。我国个人信用制度缺失，还没有实行以家庭为单位的个人所得税制度，银行和政府都不掌握居民家庭的收入状况和收入预期。居民买房信贷凭借的仅仅是单位开出的个人收入证明，可信度很低。房贷数量的获得只跟买房的总价格挂钩，跟个人和家庭的现在以及未来收入的预期都不挂钩，银行依赖的只是单一的房产抵押，而不是个人信用。这里面存在着相当大的道德风险，一旦房价出现巨大波动，居民还贷能力和意愿必然大大降低。汲取股市经验教训，必须严格限制二套以上买房的信用制度，理论上不能允许使用杠杆。要加速全国房地产登记联网，摸清居民的外地购房情况，坚决控制投机性买房的信贷行为。

第三，要根据交易状况和交易标的，灵活调整交易税费。对低价房、自住房交易实行低税费，对于高价房和投机性住房实行高税费。设立房地产交易频率的监测指标，超过监测指标的要通过提高交易费用的模式加以抑制。

第四，对房地产交易差价所得实行累进所得税。在房地产市场上，真实需求、长期投资性需求和投机性需求是难以区分开来的，区分只能是在购房后的行为上。投机性买房以博取二级市场交易差价为目的，只要大大压缩房地产二级交易市场的差价收益，就能达到抑制投机性需求的目的。目前，尽管大部分国家对房地产交易差价所得实行固定所得税率制度，但是鉴于中国房地产特定发展条件和当前房地产投机交易过度的状况，实行固定税率的资本利得税根本无法抑制房地产市场的过度投机行为。只有实行累进制的资本利得税，将短期投机中资本利得的大部分通过税收方式调节掉，才能真正达到抑制投机、保护真实需求、保护长期投资、稳定房地产市场的目的。

当前，加快实施房地产交易累进所得税制，在操作上具有现实的可能性，在打击过度投机上能起到立竿见影的效果。房地产交易所得税属于地方税种，各级政府可以根据当地房地产市场的实际状况来制定累进制税率，充分体现一城一策。未来也可以根据市场状况作调整。累进税率的计算可以根据获取的资本利得的绝对额，也可以根据获取资本利得占房屋总价的比例，也可以根据该套房上次交易到本次交易的时间，充分体现保护真实需求、保护长期投资需求、着力打击短期投机行为的效果。实行累积所得税后，从动机上根本堵住了投机性交易行为，逐步引领我国房地产市场向消费型市场过渡，从而从根本上达到推动房地产市场长期稳定健康发展的目的。

总之，当前我国房地产市场的最大风险不是房价高，而是过度投机，房价高只是过度投机的结果。我们只有根据中国国情，从制度上彻底根除过度投机的诱发因素和条件，才能让房地产市场回归到以满足居民居住需求为基本目的的发展道路上来。

（作者系民建中央委员，申万宏源研究所首席经济学家）